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4月29日晚，新城控股(601155.SH)发布2026年一季度报告，商业运营支撑业绩韧性，公司战略转型进入新阶段。一季报显示，新城控股一季度实现营业收入73.17亿元，归属于上市公司股东的净利润3.12亿元，归母净利润增长2.37%，扣非归母净利润增长14.97%，经营性现金流持续为正，货币资金较去年底大幅增长。值得一提的是，新城控股一季度商业运营总收入35.45亿元，首次超过开发销售业务，从稳定经营的“压舱石”进阶为拉动增长的核心“主引擎”。
商业营收贡献首超开发业务
一季度，新城控股商业运营板块稳步增长。根据报告，1-3月公司实现商业运营总收入35.45亿元，同比增长2.82%；其中3月单月商业运营总收入11.96亿元，同比增长3.18%。住宅业务方面，一季度累计合同销售金额30.16亿元，对应销售面积52.65万平方米。至此，新城控股商业营收规模首次超越住宅开发业务，业务结构迎来关键性转变。
事实上，在整体开发业务毛利率持续承压的背景下，商业板块价值不断凸显。2025年新城控股商业毛利贡献占比超六成，并以70%的高毛利水平为公司整体盈利提供重要支撑。而随着一季度商业营收规模正式反超住宅，新城控股迎来以商业为核心的高质量发展新格局。
商业运营总收入迎来历史性突破的背后，是新城控股扎实过硬的商业运营基本面。截至2026年一季度末，新城控股已开业吾悦广场达178座，总建筑面积1649万平方米，出租率稳定在97.44%的高位，规模化运营优势凸显、经营质效平稳向好。
根据计划，2026年新城控股预计实现商业运营总收入145亿元，同比增长2.9%。广发证券在近期研报中指出，2025年已开业吾悦广场同店运营收入同比提升5%，经营韧性显著；2026年公司商业营收目标相对保守，主要在于轻资产项目开业进度受甲方影响较大，若年内项目开业进度超预期，则租金收入有望实现更快增长。
业务格局的质变，也是企业战略进化的必然结果。回顾新城控股发展历程，“住宅+商业”双轮驱动，一直是公司长期坚守的核心战略。而随着地产行业深度调整，两大业务的功能定位持续重塑，推动着新城控股从传统住宅开发商向商业运营商的加速转型，也意味着公司盈利模式完成了从"依赖开发周转"到"依赖商业持续经营"的实质性跃迁。
存量商业资产迎来价值重估
业绩端尤其是商业领域的突出表现，为新城控股融资端持续赋能。今年以来，公司继续推进多类型、多层次REITs布局和境外融资落地。2月26日，新城控股母公司新城发展宣布，子公司新城环球有限公司成功发行3.55亿美元的优先担保票据，获得了国际投资者的积极认购，海外资本市场认可度持续提升。
同时，公司存量资产证券化进程进一步提速。3月16日，国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划2026年首次扩募正式获得受理，这也是继去年11月全国首单消费类机构间REITs后，新城控股大资管战略的又一次关键成果。市场分析认为，有效融资渠道进一步拓宽，不仅为新城控股在手商业资产打开价值重估空间，还标志着公司身份定位深度重塑：逐步摆脱传统重资产开发逻辑，从持有资产的开发商转向管理资产的资管平台。
融资拓宽的同时，新城控股始终严守债务安全底线，财务结构持续优化。2026年一季度，公司累计偿还境内外公开市场债券16.29亿元；截至3月末，合联营公司权益有息负债合计22.16亿元，经营性现金流净额为1.59亿元，债务规模可控、经营性现金流保持为正，货币资金增长，为公司战略转型筑牢财务基础。
代建、代管业务成为另一条轻资产路径。在中指研究院近期发布的《2026年1-3月中国房地产代建企业排行榜》中，新城建管一季度新签约代建面积305万平米，位居行业第六。中指研究院分析指出，新城建管基于专业能力和特色优势的增长模式，通过“商住协同战略+全周期服务能力+品牌背书”三重优势实现从“价格战”转向“价值战”的发展路径。
在3月30日举办的2025年业绩说明会上，新城控股董事长王晓松在谈及轻资产布局时表示，公司坚持地域深耕总策略，紧抓城市发展机遇，聚焦重点城市群与核心城市，围绕现有布局做大、做强、做深。
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